中新網(wǎng)吉林新聞11月20日電 (譚偉旗 李健楠)近日，長春市朝陽區(qū)人民法院審理一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。
據(jù)悉，2018年3月，某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)委會簽訂《住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，服務(wù)期限至2023年3月，并向業(yè)委會交納了履約保證金。2020年7月，業(yè)委會向物業(yè)公司返還保證金，剩余存入業(yè)委會委員趙某、于某、孟某三人設(shè)立的聯(lián)名賬戶。
該業(yè)委會于2020年10月任期屆滿，此后未再成立新一屆業(yè)委會。今年9月，物業(yè)公司向趙某、于某、孟某提起訴訟，要求三人返還履約保證金，并支付利息。
該院經(jīng)審理認(rèn)為：履約保證金系業(yè)委會收取，而非趙某等三人的個人行為，業(yè)委會系依法定程序選舉產(chǎn)生且經(jīng)備案成立，雖然任期已屆滿，但在未經(jīng)法定程序成立新一屆業(yè)委會的情況下，其仍具備訴訟主體資格，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同相對性原則向業(yè)委會主張權(quán)利，而不應(yīng)向趙某等三人提起訴訟，最終，判決駁回物業(yè)公司的全部訴訟請求。
法官介紹，合同相對性是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的主體之間，只有合同當(dāng)事人一方能夠向合同的另一方當(dāng)事人基于合同提出請求或提起訴訟。
《中華人民共和國民法典》第四百六十五條第二款規(guī)定：“依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。”可知，“合同相對性”一般指依法成立的合同僅能約束合同當(dāng)事人(即簽約人)，對合同外的第三人不具有法律約束力。
合同外的第三人既不享有合同權(quán)利也不承擔(dān)合同義務(wù)，合同當(dāng)事人不能依據(jù)合同對合同關(guān)系外第三人提出請求或者提起訴訟。
業(yè)主委員會成立及成員的選任體現(xiàn)的是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，也是對外代表全體業(yè)主、維護全體業(yè)主整體利益的載體、手段、形式，屬于法律規(guī)定的民事訴訟當(dāng)事人。
在全體業(yè)主未經(jīng)法定程序更換業(yè)主委員會成員的情況下，即使業(yè)主委員會成員任期屆滿，但從全體業(yè)主共同利益維護、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)權(quán)利義務(wù)糾紛解決這一目的看，業(yè)主委員會及成員的存續(xù)之法律效力仍應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。
據(jù)此，業(yè)主委員會任期屆滿在未成立新一屆業(yè)委會前，仍具有訴訟主體資格。
具體到該案中，與某物業(yè)公司簽訂合同并收取履約保證金的是業(yè)委會，依據(jù)合同相對性原則，《住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》僅對某物業(yè)公司與業(yè)委會具有法律約束力，而趙某等三人是業(yè)委會委員，物業(yè)公司不應(yīng)向三人主張權(quán)利，故該院判決駁回原告某物業(yè)公司的全部訴訟請求。(完)
